안녕하세요. 저는 올해 3월부터 자취를 하게 된 학생입니다. 제가 지금 살고 있는 자취방을 들어갈 때 2년동안 살기로 계약했어요. 그런데 제가 내년에 휴학 또는 교환학생을 생각하고 있거든요. 그래서 계약기간을 1년으로 줄이고 싶은데 이 경우에 제가 피해를 받게 될지 궁금합니다.

물론 2년을 계약하는 조건으로 부동산중개수수료를 면제 받긴 했지만 부동산 중개업자는 제가 중간에 계약을 무를 경우 보증금을 못 받는다거나 덜 받게 될 것이라고 고지하지 않았어요. 그런데도 집주인이 전세보증금을 안 주거나 일부만 줄 수도 있나요?

1년으로 계약 기간을 줄일 수 없다면 제가 방을 나간 이후 나머지 1년 동안 그 방에서 살 사람을 구할 생각입니다. 이런 경우에도 피해를 보게 될까요? 인터넷으로 찾아보려고 해도 잘 나와 있지 않아서요.

이런 경우 제가 법적으로 불이익을 받게 될지 궁금합니다.

변호인의 답변

○ 계약기간
주택을 임차할 경우 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보게 되는데, 본 사안의 경우 학생과 집주인은 2년 계약기간을 정했기 때문에 집주인도 2년 이내에는 나가라고 할 수 없고, 학생도 2년 이내에는 특별한 사정이 없는 한 보증금을 달라고 할 수 없습니다.

○ 계약기간의 조정
계약이라는 것은 양 당사자가 합의해 성립되고, 그 계약을 변경하거나 종료시킬 때도 양 당사자가 합의해야 합니다. 학생이 사정을 말씀드리고 집주인이 그 사정을 감안해 계약기간인 2년보다 앞당겨 계약을 종료하기로 합의한다면 보증금도 방을 뺄 때 돌려줘야 합니다. 하지만 집주인이 사정을 받아들이지 않고 기존의 계약기간을 주장한다면 학생이 일방적으로 계약을 해지할 수는 없습니다.

○ 다른 사람을 살게 하는 경우
학생이 그 자취방에 사람을 구해 다른 사람을 살게 하고, 자신은 다른 곳으로 이사하는 경우를 법적으로는 전대차(轉貸借)라고 합니다. 그런데 전대차는 법적으로 가능하지만 임차인이 사실상 변경되는 것이기 때문에 집주인(임대인)의 동의가 있어야 합니다(민법 제629조 제1항). 만약 동의 없이 다른 사람을 살게 하는 경우 임대인은 임대차계약을 해지하고, 손해배상청구를 할 수 있습니다.

○ 보증금의 공제 등
학생이 미리 방을 빼고 나가더라도 임대인은 월세기간 만료 때까지 보증금을 돌려주지 않을 수 있으며, 만약 미리 돌려주더라도 보증금에서 남은 계약기간 동안의 월세금액 상당을 공제하고서 돌려줄 수 있습니다. 이러한 내용을 사전에 상대방이나 부동산 중개업자가 학생에게 알려주지 않았다 하더라도 법적으로 문제 삼을 수는 없습니다. 그 정도는 스스로 알아야 하는 법률지식들이고, 학생 본인이 계약기간을 미리 종료시켰기 때문입니다.

○ 사안의 해결
학생 입장에서는 빨리 자취방을 빼서 전세금을 돌려받고 싶겠지만 계약기간을 준수하지 못한 문제가 있으므로 집주인과 협의를 해 빨리 새로운 세입자를 구하는 데 협력하거나, 계약기간을 단축하는 합의를 하는 것이 가장 좋은 방법일 것 같습니다.
계약기간이 다시 갱신되지 않도록 하기 위해서는 계약기간 종료 이전에 갱신의사가 없다는 해지통고도 해야 합니다.

법학전문대학원 리걸클리닉센터 공익법률지원팀 제공
정리_ 김주영 기자 kjoo0e@uos.ac.kr