젊음의 페스티벌이 계속되는 신촌, 없는 가게가 없는 건대입구, 청춘들의 열정이 담겨있는 대학로. 흔히 대학가라고 했을 때 떠올릴 수 있는 곳들이다. 유동인구도 많고, 상권의 종류도 다양하다. 하지만 이런 곳들과 비교했을 때 우리대학 인근은 대학가라고 말하기에 민망할 정도다. 아무것도 없는 ‘오지’로 곧잘 비유되는 우리대학 인근. 그 이유는 무엇일까.

가장 낮은 단계, 우리대학 인근

우리대학 정·후문 주변은 주거지역을 분류하는 기준에 있어 가장 낮은 수준에 해당한다. 분류기준은 제1종 일반주거지역(이하 제1종), 제2종 일반주거지역(이하 제2종), 제3종 일반주거지역(이하 제3종), 준주거지역, 그리고 상업지역 등 으로 구분된다. 제1종이 가장 기초단계이며 창신동 달동네와 같은 저택지를 칭한다. 이와 반대로 상업지역은 가장 고차원 단계이며 종로 및 강남 부근이 상업지역에 해당된다. 즉 우리대학 정문·후문 인근은 가장 기초단계인 제1종과 제2종으로 구성돼있는 것이다.

기초 수준의 주거지역으로 구분되는 우리대학 정문의 활성화를 꾀하기 위해 서울시는 2009년에 우리대학 정문 부근을 포함, 동대문구 전농동 150번지 일대를 ‘지구단위계획구역’으로 정했다. 지구단위계획이란 도시계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하는 것을 말한다. 그 지역을 체계적으로 관리하기 위해 수립하는 도시·군관리계획의 일환이다.

하지만 현재 이 계획은 정체되고 있다. 정문 부근 주민들의 참여가 미진했기 때문이다. 동대문구청 도시계획과 한 관계자는 “지구단위계획은 관에서 나서서 하는 것이 아니다. 구역 내 살고 있는 주민들이 스스로 개발을 하겠다고 요청해야 한다”고 밝혔다. 주민들이 개발을 요청하고 이를 계획할 시 제1종과 제2종으로 구성된 우리대학 정문 인근은 제3종으로 승격할 수도 있다. 제3종으로 승격될 시 다양한 이점이 생긴다. 공시지가가 상승해 주민들의 거래를 용이하게 하고, 건물이 차지할 수 있는 면적이 넓어지며 높이도 높아져 다양한 상권이 들어설 수 있게 된다.

이런 이점에도 불구하고 주민들의 참여가 부족한 이유는 무엇일까. 동대문구청 관계자는 “건물을 신축하지 않아도 충분한 수익이 들어오기 때문”이라고 말했다. 현재 존재하는 상권, 예를 들어 원룸, 식당 등에서 충분한 수익을 내고 있기 때문에 주민들이 욕심을 부리지 않는다는 것이다.

또한 건물을 신축한다고 하더라도 유동 인구가 적다는 것 역시 걸림돌이 된다. 우리대학 정문 양 옆으로는 재개발 지역이 분포돼 있는데, 이 지역은 노후화돼 있고 사람들이 많이 거주하고 있지 않은 지역들이다. 이 때문에 우리대학 인근이 화려해진다고 하더라도 소비할 사람이 부재하다. 그렇기에 주민들이 애초부터 신축을 체념하는 것이다. 반면 경희대학교 인근의 경우 제3종으로 지정돼있다. 동대문구청 관계자는 “제3종이지만 준주거지역의 성격을 갖고 있을 만큼 상권이 잘 발달돼있다. 주변에서 좋은 영향을 주기 때문이다”라고 말했다. 실제로 경희대학교 주변에는 홍릉, 한국개발연구원, 한국외국어대학교 등 다양한 집단이 있다. 상권이 커진다 하더라도 소비를 할 사람들이 충분히 존재한다는 것이다. 이렇듯 주변 환경은 상권이 커지는 데 중요한 역할을 한다. 이 외에도 단순하게 돈이 없기 때문에 참여를 하지 않는 경우도 있다. 

주민들의 동의가 없어 방치된 후문

주민들의 참여가 적어 발전이 미흡한 정문과는 달리 후문은 지구단위계획구역으로 지정되지 조차 못했다. 동대문구청 관계자는 “일반적으로 재개발 구역, 재건축구역, 지구단위계획구역 등으로 구분되고 이것이 표시되도록 되어있는데, 후문 지역은 아무런 표시조차 없이 방치되고 있는 것”이라고 말했다.

이처럼 후문이 지구단위계획구역으로 지정되지 않은 이유에 대해 동대문구청 관계자는 “지구단위계획으로 지정되기 위해서는 주민들의 동의가 필요한데, 후문의 경우는 주민들이 동의하지 않았기 때문으로 보인다”고 밝혔다.

우리대학 정·후문 지역 상권은 앞으로 발달할 가능성조차 없는 것일까. 동대문구 관계자는 “단정 지을 수 없다”며 이어 “지구단위계획을 재정비할 경우 정문은 보다 활성화된 상권을 이룰 수 있다”고 말했다.

「국토계획 및 이용에 관한 법률」에 따르면 개발이 정체된 곳을 일으켜 세우기 위해 5년마다 지구단위계획을 정비해야함을 명시하고 있다. 현재 우리대학 정·후문의 지구단위계획은 2009년에 계획된 것이다. 때문에 작년에 재정비될 수 있었음에도 불구하고 정비되지 못했다.

동대문구청에서는 이에 대한 원인을 예산이 부족하고 계획을 정비할 당위성이 없기 때문이라고 밝혔다. 동대문구청 관계자는 “계획을 정비하려면 최소 3, 4억은 있어야 하지만 현재 서울시나 동대문구청에서는 지원해 줄 수 없는 실정이다. 또한 각 지역에 대한 발전가능성 등을 봤을 때 서울시립대 주변은 계획을 재정비해야할 타당한 이유도 없어 아직까지 계획이 정비되지 못하고 있다”고 말했다. 한편 지구단위계획이 수립되어 있지 않은 후문의 경우는 재정비를 할 수 있는 가능성조차 없다. 이처럼 우리대학 정·후문의 상권을 활성화시키기 위해서는 무엇보다 주민들의 의지가 무엇보다 중요할 것으로 보인다.

류송희 기자 dtp02143@uos.ac.kr
정수환 선임기자 iialal91@uos.ac.kr